第一太平戴維斯:風暴中心的武漢,房地產市場如何浴火重生?

身處疫情一線市場的第一太平戴維斯武漢團隊深入分析武漢房地產各細分領域的市場展望。

第一太平戴維斯武漢公司董事長伍嘉樂表示:“一場突如其來的疫情,將武漢這座九省通衢的城市推向了全世界的視野。'封一座城'是我們的姿態,'護一國人'是我們的愿望。武漢雖身處風暴中心,但我相信這座英雄的城市一定能度過危機,堅定前行。”

第一太平戴維斯武漢公司商鋪部高級董事黃英波表示:“回想這一個多月來的歷程,我們感恩來自全國乃至全球的支援,同時我們深刻思考這座城市的經濟在疫情結束之后該如何恢復;而房地產作為一個重要經濟支柱產業,未來又會有哪些變革。第一太平戴維斯愿與武漢共同努力,重建房地產市場的健康復蘇。”

武漢土地市場

  • 人口虹吸效應愈加明顯

近年來武漢人口增長帶來的經濟優勢明顯。2020年武漢戶籍人口突破900萬,此外武漢流動人口龐大,此番雖遭受疫情重創,但武漢在華中地區的地理優勢無可取代。

政策扶持:武漢政府已相繼頒布多條政策支持企業復蘇,平穩經濟發展,未來武漢有望隨央行及財政部頂層馳援而逐步重現光芒;

產業聚集:湖北省是中國第四大汽車工業中心,其中武漢汽車產值占全國比重約9%。此外武漢正重點發展集成電路、光電子信息、大健康、數字、航空航天、智能制造及高端裝備、新能源與新材料八大重點產業;

全國 “生源地”:武漢擁有89所高校和130余萬高校在讀生。近年來,政府積極推動“百萬大學生留漢創業就業工程”及各項鼓勵政策扭轉人才外流的局面。2019年上半年,武漢中高端人才凈流入率更是一舉躍入全國前五,未來人才流入將繼續加速;

公共資源完善:隨著疫情過后,以醫療為主公共資源的持續強大,武漢對于周邊其他城市人口虹吸現象會進一步加強,武漢的人口導入會繼續加快。

  • 土地供應有望迎來高峰

疫情前:武漢土地市場持續火爆,2017至2019年武漢土地出讓金總額連續三年位列全國前五。

疫情后:洗禮之后,武漢市的公共職能的完善,行政效率的提高,也會給原本就在全國排行前列的土地市場吸引來更多關注,伴隨著未來大概率會持續推進的政策扶持,武漢土地市場,尤其是大宗土地的布局,將會迎來一個高峰。

武漢寫字樓市場

  • 推遲供應給未來增壓

新增供應:受疫情影響,2020年寫字樓市場新增供應全年預計將難以突破40萬平方米,遠低于疫情前預計的82.8萬平方米新增供應。2020年的供應將推遲到2021年,未來去庫存壓力進一步增加。

市場吸納:武漢寫字樓近幾年整體處于供大于求的環境,2019年也因經濟疲軟需求減弱,疫情前我們曾預測2020需求有望回暖,然而疫情對武漢經濟再度重創,需求短期無法回暖。即使政府出臺政策救市,但對于寫字樓市場的拉動作用可能會相對滯后,預計最快今年下半年將會反應到寫字樓市場。

  • 租金走勢

疫情前:在供大于求的大環境下,2019年武漢全市優質寫字樓租金下跌,跌幅為2.0%,甲級寫字樓租金跌幅為2.7%。

疫情后:眾多寫字樓在壓力之下已相應出臺應對策略,整體來看,2020年寫字樓租金會加速下跌,可能會創歷史最高,達到5%,跌幅有望在2021年收窄。

  • 租戶策略

甲級寫字樓租戶穩健前行:各行業或多或少受到影響,尤其是乙級寫字樓方面租戶可能會在未來三個月內出現退租或縮減面積。而甲級寫字樓租戶的抗風險能力相對較強,存量租戶退租或者縮減面積的比例較低。

中小企業創業契機上升:疫情結束后就業壓力會提升,這將給很多中小企業創業或者拓展新業務網羅人才帶來機遇。中長期看,乙級寫字樓的新增租戶需求會比甲級寫字樓旺盛。

武漢商業市場

  • 商業復蘇重點在于實體商業回歸正常

短期策略:在疫情爆發之際,商業運營商迅速做出應對,武漢市場的運營商包括宜家、泛海、瑞安、萬達、永旺、凱德等都出臺了租金、物業管理費、推廣費的減免政策,擔當企業責任,攜手商家共度難關。

長期形勢:目前的短期策略僅僅是在特殊時期把商家風險部分轉嫁到了運營,只有疫情結束實體商業回歸了正常軌道,才能讓運營商和商家共同度過這次寒冬。

  • 新增供應推遲入市

新增供應:疫情發生之前武漢預計新增供應60萬平方米。受疫情影響,預計新增供應為33萬平方米甚至更少,但與2019年相比,同比增長仍然超過26%,仍有大量新增供應入市。

存量市場:存量商場的運營將是今年的主旋律,很多商場相當于大面積重新開業,招商壓力凸顯。

  • 社區商業和鄰里中心將面對新一輪機遇

社區商業:在長時間嚴控疫情的部署下,市民消費方式和偏好會有較大改變,對于生活軌跡周邊的消費依賴度提升,為未來社區商業以及鄰里中心的發展帶來機遇。

線上商業:線上線下的融合會進一步加速,在線上商業的發展過程中,年輕人不再是唯一主力客群,“銀發經濟”帶來的中老年人也將成為重要的消費客群。

  • 存量商業面臨一輪洗牌

商業開發:武漢受疫情影響一定會大于其他城市,對自有資金、融資渠道以及住宅儲備的要求都是幾個重要的因素,甚至會高過運營能力。

大宗交易:短期來看,疫情也會給武漢市場商業土地交易和大宗商業交易帶來變化,商業用地的遇冷以及被動出售商業將會大概率發生。

武漢住宅市場

  • 改善型住房將迎熱潮

疫情前:武漢住宅市場非常火爆,近3年武漢的住宅銷售套數和面積一直穩居全國前三,開發大鱷齊聚武漢。2019年,武漢一舉奪得全國住房銷售套數與銷售面積雙料第一,堪稱中國樓市“流量第一城”。

疫情后:對更高品質和更好服務的住宅需求將增大,改善型住房將會在武漢迎來一輪熱潮,武漢住宅市場仍將呈現供需兩旺局面,并得到多數開發商的青睞。預計未來武漢市住宅價格會呈價差進一步拉大的趨勢。

  • 物業管理行業標準亟待升級

標準升級:購房者將會對物業服務品質更加關注。預計物業管理行業將會經歷一個行業服務標準升級和整體素質提升的發展。

科技應用:疫情之下,傳統的物業管理手段不再完全適用,需要借助于先進的科技措施來做排頭兵。新零售業也會快速推出針對住宅的服務,物業管理則需要進一步協助推進無接觸快遞收發、機器人及無人機(車)服務等。未來,以連接(人、物、場)、感知和計算三大能力為主線,將推動整體物業管理的升級。

 

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