第一太平戴維斯: 疫情之下,中國房地產市場的復蘇之路

庚子新春,遠比我們預期中更有挑戰,與此同時中國也展現了強勁韌性以對抗此次新冠病毒的蔓延及影響。第一太平戴維斯市場研究部從中國整體經濟及房地產市場視角出發,全面探討此次疫情帶來的影響。

拐點之后,經濟復蘇將循序漸進

盡管短期難免經歷大幅沖擊,但支撐中國長期發展的基本面不變,經濟增速亦將隨疫情結束而回歸潛在正常速率。預計隨著改革推進,將吸引更多外資涌入中國。而疫情引發的思考與經驗將引導政府完善治理水平,優化社會環境。

新冠疫情發生正值經濟轉型時期,預計后續復蘇將聚焦深化改革、產業升級、區域一體化、跨部門協作等關鍵領域。

中國宏觀經濟韌性與非典時期大有不同

中國經濟體量目前已逼近百萬億人民幣,規模龐大,全產業布局廣闊、資源豐富,與“非典”時期相比,具有更強韌性應對緊急事件影響。

截至二月中,新型冠狀病毒死亡率約2.2%(湖北省外約0.4%), 低于SARS(9.6%),遠低于MERS(34.4%)、H1N1(17.4%)等其他重大國際性疫情。

目前仍在執行的封路、自我隔離等政策是影響經濟短期走勢的重要因素,有望隨疫情防控進展逐步取消。

房地產細分市場的韌性與機會

伴隨疫情結束,細分市場預計將在數月后陸續回暖。政府已陸續推出多項扶持政策,幫助企業解燃眉之需。公共服務、員工及消費者健康、物業管理品質將成為行業未來關注焦點:

辦公樓:企業選址計劃將在一兩個月后重啟,重點關注醫療健康、金融保險、科技相關行業的發展機會。

零售:有望于疫情結束后逐步回歸常態,并于下半年全面回暖;中國已是全球第二大消費市場,年增速維持8%,品牌長期發展信心未受影響。

住宅:伴隨預售證發放,以及積壓的購房需求陸續釋放,核心城市有望于年中開始逐步回暖;但高端租賃市場恢復需更多時日。

投資:急需現金支持的物業持有者將進一步降低價格預期,機會型投資者可適時入場。

辦公樓市場:短期承壓,關注重點行業

大量企業員工轉為在家辦公,在智能辦公平臺、在線辦公工具的輔助下,企業服務端的運營并未停擺。

企業短期關注焦點仍在復工時間、員工安全等疫情相關層面。疫情完全結束后將在一兩個月后陸續重估公司業務發展、選址搬遷事項。

交付延遲將導致全年供應將有所下降,市場近年供過于求的壓力將略有緩解。

雇主對健康的持續關注及對高品質物業管理的需求,將令優質甲級辦公樓的價值更為凸顯。

由于小型租戶居多、短期租約為主,加之更多員工轉而在家辦公,聯合辦公在此輪疫情中經受劇烈沖擊

預計醫療、保險、科技行業在疫情后將迎來巨大發展機遇,業主應把握窗口期加以關注。

中短期內,大中型國企將成為市場需求主力,伴隨改革開放力度增大,外企需求有望增長

零售市場:各業態影響不同,期待反彈  

若新冠疫情在今年3月底之前得以有效控制,零售市場有望隨之逐步回暖。

品牌年度焦點已轉至夏季后的市場,預計下半年伴隨大量推廣活動,市場將重現活力。

部分品牌臨時關閉店鋪,一季度甚至上半年銷售將受影響,但幾乎沒有品牌質疑市場長期前景。年內品牌將著重于重估年度增長目標及開店計劃。

多個業主為租戶提供一周至兩個月不等的免租期共度難關,市場??金短期內將有所下調,但預計此舉難以延續至下一季度。

疫情期間消費方式向線上轉移,將引發更多品牌探索線上線下結合途徑。

由于方便居民日常消費,加之更多外賣配送服務應用至商場商戶,優質的社區型商業此次展現出較好韌性,預計將持續獲得投資者關注。

住宅市場:核心城市積壓需求有待陸續釋放

自2018年下半年起,一二線城市一手住宅市場始終維持溫和而穩健的態勢,即使政策層面放松幅度極其微弱,充沛的自住用戶群體帶來韌性需求。

自預計在疫情過后,積壓的購房需求陸續釋放,核心城市的銷售市場自年中起有望率先逐步回暖。

就業者在選擇工作城市時,將更多關注社會治理及教育、醫療等公共服務因素。

小體量、小地塊、物業服務品質好、私密性強的項目或將成為新的開發焦點。

受新冠疫情影響,部分開發商相繼延遲了開工時間,大多數開發商開工時間推遲一個月,項目銷售及資金回籠受到較大挑戰, 將令年中至下半年推盤意愿增強。

市場拿地及開發節奏將在下半年逐步恢復正常  

高端服務式公寓市場:挖掘新興需求機會

以公司外派人員為主要客戶群的高端酒店公寓市場或需較長復蘇時期,以待消化市場負面情緒,及客戶回國工作。

業主需從國內及本地市場挖掘更多新興出現的潛在需求機會。

短租需求有望在暑期迎來起色。

近兩年來政府支持的租賃市場在此次疫情中經受較多爭議,部分租客權利無法有效保障,需后續政策給予更多指引。

投資市場:回歸核心城市

市場短期面臨的不確定因素增加,投資者選擇觀望以等待合適時機出現。

現金流困難的業主將面臨更大的降價壓力回籠資金,看好長期的機會型投資者可擇機入市。

不良貸款數量或將有所增加,而預計政府將有相關政策出臺避免數額大幅攀升。

無論整售或土地市場仍有大型成交達成(如北京LG雙子座大廈售予GIC),長期投資者對市場關注度依然不減。

一線開發商有望獲得更好的資本支持,令市場強者愈強的局面進一步鞏固。

疫情過后,后續政策鼓勵的投資方向預計將繼續傾向于醫療、康養相關領域。對項目設計或將有更多公共因素考量,以幫助城市應對各種緊急及突發事件。

受國內外多重因素影響,中國經濟短期發展難免經歷大幅沖擊,但支撐中國長期發展的基本面不變。而此次疫情引發的思考與經驗,或將進一步推動中國改革進程,實現更高質的經濟發展。未來第一太平戴維斯將持續關注疫情帶來的行業影響及市場前景,并與您探討市場復蘇之機遇與發展。

 

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